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为什么互联网没有改变公寓?

自 2011年 链家旗下的自如网诞生开始,很多隐藏各地的小品牌公寓开始崭露头角,YOU+、优客逸家、青客、魔方、寓见等。短短的五年时间,由公司化运作的长租品牌公寓在全国各地如雨后春笋般长出喜人的态势。

其实国内的住房租赁也存在多年,过去都是以群租和家庭式作坊的方式存在,甚至经营群租。直近些年来,以自如为代表品牌公寓兴起,越来越多的职业房东转向 “N+1” 的风格公寓发展,长租公寓朝着品牌化、规模化、品质化发展,同时政府也认识到长租公寓对于租赁市场的意义,政策红利不断。

互联网为什么没有吃到万亿长租公寓蛋糕?

除了公寓本身,也有更多人开始关注公寓衍生而来的租房平台、管理系统工具、租房金融、智能门锁水电表等周边产品。

很早之前,几家软件公司开始做租赁托管管理系统,由于没有按照长租公寓的经营模式来设计,不完全符合职业房东们的使用需求而乏人问津,反倒是几家长租公寓品牌自身的管理系统,一直被行业圈内津津乐道。自如强大的内部管理系统,青客的软硬件结合智能管理体系,优客逸家CEO刘翔强调他们的内部系统有着几百个处理阶段,具备人性化等特性……

公寓公司想要系统化、规模化经营,需要一套IT系统早已成为业内的共识。从2012年开始,有基于云平台的“楼底网”(现更名为” 九猪 “),更早的有上海的“乐租 365”是产品和智能门锁系统软硬结合的管理系统。2014年底,原本的销售集中式管理系统软件 “房讯万家” 也调整策略,做了与九猪类似的管理系统,并更名为 “好好租”。紧接着公寓管家、寓小二、蘑菇伙伴、水滴管家等十几家公司,也陆续加入公寓管理系统的研发行列。

由此,公寓管理系统由开始的不看好和不认同发展到现在,已经属于每个公司化运作的长租公寓的标配了。 每个系统各有千秋,可产品的流程似乎大同小异,功能基本标准化,设计也趋于同质化。

一厢情愿做互联网产品,不符合客户需求,没人敢用

纵观现有市场玩家,有收费的、免费的、定制的等各种类型,存在 PMS、SaaS、软硬件一体系统等几类模式。少数系统研发相对完善,如自如、优客逸家、青客等,另外一部分则在不断完善,现基本满足一定规模内的公寓需求。

一套公寓系统一旦用上,抛弃成本相对是比较高的,可现状是职业房东对某一款公寓管理系统的忠实度并不高,并不断在各家产品中犹豫游离。究其原因,不外乎产品定位的问题。

有些管理系统产品从最初的工具,做成了一套臃肿大而全的内部信息管理系统;有的管理系统从小而美的 APP 切入,但最终无法延展成企业级的管理系统;还有的是软硬件一体结合的管理系统,整合了智能门锁和可远程读数的水电表设备,但无法快速覆盖,对大多数职业房东来说也不适用,甚至会是一种负担,因为这种重型系统采购成本高、实施复杂、维护成本也高;而一个定位公司内部管理的系统,由于各家的管理方式、组织架构、业务流程、财务等都不一样,也同样不适合职业房东。

所以我们也看到了,国内多家 OA 或 ERP 系统的软件厂商,已抛弃了从原本的标准产品路线,转而走定制化生产的路子。而开发者们一旦为了让职业房东使用系统,而去过度满足各种真伪需求,不遵循 SaaS 产品原有的发展路径,只做适合一对一的 ERP 系统定制,最终也达不到所构想的商业模式。

反思过往创业经历,未来职业房东需要什么样的系统?

1,简单务实才是职业房东需要的

做系统的人很多追求大而全,但其实简单的操作才更适合使用。目前公寓行业经营方式还相对传统,即使老板愿意用系统,最终操作仍是员工,产品一旦复杂、增加了学习成本,使用者就会有抵触心理,那么最终反馈出的问题就是产品难用,这也是我运营九猪时遇到的实际问题。

而对于一个企业用户来说,接受一套新的系统最难的就是学习成本和系统的易用性,那如何能让一个工具软件被人爱不释手?最好的办法就是让他感觉不到这是一个工具,在使用的过程中逐步增加功能需求,减少学习成本。在我看来,全流程化的管理系统不适合职业房东,开发周期长不说,成本也非常高,又没法做到完善。

2,公寓管理系统管理思路:以一当百

我觉得公寓管理系统不能按照规模大小去界定,国内长租公寓本来总体量都不多,不过 40 万家左右。而真正需要着眼的却是在他们的共通点上,比如:

A. 一开始职业房东又做老板又做管家、拿房、采购、财务等,但一旦开始起规模,怎么招人、招的什么岗位?

B. 形成团队后、从老板到财务再到拿房人员或管家,他们需要各自处理什么事情?

C. 老板的角色定位又发生转化,他开始关心什么?

D. 

他们为什么需要使用系统来管理?

E. 除了监管和控制员工,高频次使用系统处理工作的又是谁?

以上问题对于开发公寓系统工具的开发者们又思考过没有?

3,客户资料泄漏,数据安全如何保证?

从使用层面来说,企业在录入合同数据时会涉及到业主等个人信息,数据(可能被)泄露就成了他们的最大顾虑。平衡效率和隐私安全,变成了横在 SaaS 面前的拦路石,总之,目前的企业级管理系统都绕不开这一关,大家都需要进一步探索。 

4,信息整合,平台开放才是最重要的

公寓从业者也有太多的窘境和无奈——市场上近百家与公寓相关的服务平台,无数与公寓相关的供应链,30+ 的管理系统产品,却没有一个产品是从职业房东的日常经营入手的。

A. 如何让职业房东更清楚地了解日常经营数据、房源状态、更简单地查询财务报表?

B. 公寓管家如何更快速了解每天的处理待办事务、更直接地处理收支账单、更简单地搜索到某条信息?

C. 还有如何把被遗忘的租客通过工具将他们三者联系起来,让租客的状态和反馈更迅速的反馈给他的管家,并且让这些待租、到期、退租的房源快速进行流转?

职业房东迫切需要的,应该是一个日常的业务经营管理工具,而不是繁杂的内部信息管理系统。况且当下,市场上百家租房流量平台(全国性和区域性的)、上百家公寓分期金融产品,职业房东又知道多少?他们获取的资源和信息还非常有限,这个行业还存在大量不透明,因此信息需要聚合,资源需要被整合,平台需要开放。

5,大蛋糕一口吃不下,切勿好大喜功,适合才是硬道理

长租公寓市场很大,需求量旺盛,目前还处于供不应求的状态——7600 万多套的闲置房(每年增长上千万套,用于长租公寓的房源占 36%),43.8 万家的长租公寓,1.4 亿左右的年轻租房需求者,几百万的公寓从业者,吃透这几个数据的其中一两个就很牛逼了。你也不用过于关心有多少万亿级的现金流,因为前面的几个数据已经足够大了。而未来两三年,也会有更多个人、公司、机构等不同领域的加入到这个行业。

而职业房东们也需要重新审视自己的公司,所需是否真就一套内部信息管理系统? 在体量没有达到上千间规模的时候,或许内部信息管理系统并不是最重要的,业务流转、业务经营管理才是首要。因此,在选择管理工具的时候尽量选择易上手的、“由下而上” 的产品,以此提高管理效率。同时也劝诫公寓管理工具的开发者们,根据职业房东的需求重新审视产品和用户的定位,找准切入口和角色决定着产品的想象空间。

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