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深圳老牌孵化器孔雀机构被强拆 高房价在加速捅破创业泡沫

一群怀揣着梦想的人来到深圳,他们没有充裕的资金,也没有偌大的办公室,但依旧热火朝天成为创业中的一员。他们代表了这座城市未来的竞争力,也是这座城市最受尊敬的群体之一。

但刚刚过去的一周,或许是深圳创业者们感觉气压最低的一段时间。部分入驻孔雀机构的创业者在短短几天内连续遭遇了办公室被物业强拆、驱逐、押金退还存疑的局面。创业者慌张逃离,寻求帮助。

孔雀机构不是一个名不见经传的孵化器。根据其官网的介绍,其成立于2010年,前身是深圳市趋势文化创意联盟,拥有22家联盟企业。2013年,在中国科学院深圳先进技术研究院、深圳装饰集团、高盛清华巾帼圆梦计划、深圳大学校友会、深圳大学创业园、深圳市青年国际贸易促进会等相关机构企业的联合支持下,成立了孔雀机构这一平台。

根据界面新闻了解,孔雀机构在蛇口美年广场和南山科兴科学园都有分店。遭遇强拆的孵化器隶属科兴科学园区,该园区也是腾讯互娱事业部所在的办公地点,地段优质,属南山区的中心地带。

一位接近孔雀机构的内部人士表示,深圳孔雀智慧文化产业发展有限公司(下称孔雀智慧)在2013年跟科兴科技园的物业方正中集团签订了一份为期六年的合同,租下了这块面积达3100平方米的办公区域,并改建成孵化器。

根据全国企业信用查询系统的信息,孔雀智慧与深圳孔雀云联科技开发有限公司、深圳前海孔雀智慧物业管理有限公司这三家公司的法定代表人都是陈鹏福。三家公司的注册资本金分别为2200万元、2200万元、1800万元。此外,孔雀智慧还持有深圳市大熊猫极客餐饮投资管理有限公司100%的股权。

孔雀智慧所经营的孵化器,与创业圈普遍被称为“二房东”的其他孵化器并无明显区别,其商业模式都是向创业者收取办公租金以实现资金运转。

上述人士称,当时签订的成本租金是一个月12万元,算下来每平方米每月的租金不到40元。但根据孔雀机构的说法,该孵化器的成本价已经在物业方的要求下提升到了每月110元/平方米。

孔雀机构称,办公位租给客户是按人均666-1200元不等。开放式办公卡位666元/人/月,经济型户型是800-1000元/人/月,优质户型是1200元/人/月,这个价格延续了两年未调整。

孔雀机构也算是深圳较早建立孵化生态链条的众创空间,服务团队累计130多个,包括Uber、乐逗游戏、火乐科技、娱梦网络都曾入驻过这家孵化器。两年前,孔雀机构入驻率很高,达到90%以上,顶峰的时候都已驻满。在业内,这家孵化器的口碑甚佳。遭遇强拆之前的一周,孔雀机构还获得了“全国十佳创客空间孵化器”的奖项。

谁也没有想到,就是这样一家深圳老牌创业孵化器,会在短短几天里遭遇危机。

创业者孟大维也被此次强拆波及。孟大维是深圳市星尘大海电子商务公司创始人,他携团队在去年12月中入驻孔雀机构。因为Uber团队2014年2月入驻过孔雀机构,孟大维对这个“老牌”孵化器颇为看好。

“当时因为要注册公司,我需要一个办公地址,就找到了孔雀机构。”孟大维向界面新闻记者表示,“那时候我觉得作为一个老牌孵化器,孔雀机构可以提供相关的资源和服务支持,而且它们在周边地区的性价比也还可以,于是就选择了它。”

经过协商,孟大维的团队以一个月2000元的租金入驻,得到了一个六七平方米左右的办公空间,平均下来每平方米每月的租金是300元左右。

强拆事件的发生没有任何预兆。4月21日,孔雀机构的工作人员还带着新的创业团队进行实地考察。但到了下午6点左右,物业方正中集团找上门来了。

“相关人员上门来说,我们这些租户要搬走了,他们要收回场地。我们当时就懵了,完全不知道发生了什么。工作人员先让我们安心,他们会去沟通。结果第二天我们到了孔雀机构,发现物业已经开始清场了。”孟大维说。

根据物业方面的说法,孔雀机构和正中集团的租赁合同在4月10号就已经到期。然而入驻的租户们并没有看到这份传单。最终,正中集团选择在22日对场地强制拆除。

现在,孟大维和其他创业者们最关注的问题是,他们之前缴付的押金和租金等能不能顺利拿回。孟大维表示,他的损失只有几千块,有的创业者提前缴付了一年甚至三年的租金,金额比较大。

“创业者本就在经受各种风险,但这种无法预估的风险我们更加不想遇到。发生这种事,对创业绝对是个负能量。”孟大维说。

颇让孟大维等创业者失望的是,强拆事件发生时,孔雀机构的相关管理层未在现场跟创业者沟通协商。孔雀机构目前最大的股东陈鹏福也曾一度短暂消失。界面新闻记者经过辗转联系,独家专访了陈鹏福本人。

陈鹏福认为,租金提升是导致该孵化器资金断裂的最重要原因。孔雀机构现在3月份欠租金18.5万元,4月份欠租28.5万元。陈鹏福说,“深圳这两年楼市火爆,导致租金上涨过快,现在正中集团的物业公司,要求租给新客户是146元/平方米+14元/平方米物业费,并驱赶原有的租户。”

按照陈鹏福的说法,孔雀机构本身就有一定的财务危机。2015年9月,孔雀机构蛇口美年广场因为工地施工产生了超大噪音和灰尘,2015年12月入驻率从95%降低至50%。当时,孔雀机构对客户损失逐一支付,财务数据有统计损失超过260万。

根据深圳链家成交系统数据统计,2015年深圳平均租金上涨23.1%,在孵化器和创业公司集中的南山区、宝安区租金与2010年相比涨幅超80%,大量写字楼以及商业用地开始调价。

“就算2015年涨价10%,也就是110元/平方米左右的租金水平,但地产物业公司却要求把价格调到146元/平方米,并驱逐原来的创业者。”陈鹏福无奈地说。如创业者所说,此前有的创业者提前缴付了一年甚至三年的租金,所以孔雀机构也不能单方面跟这些公司随意更改价格。

除此之外,2015年底的资本寒冬以及春节的休假,造成了大量创业公司退租,这也让孔雀机构雪上加霜。

清科研究中心在2015年9月初公布了两组数据,从2014年1月到9月,全国新注册的企业数量是1200万家,其中2015年前6个月是600万家。也就是说,2014年全年中国新增企业和2015年上半年新增的数量相同。但是,中国的天使投资机构、VC和PE一共只投了6000-7000个项目。也就是说,企业融资的成功率不到3%,“资本寒冬”确实在一定程度上存在。

孟大维回忆,在他刚入驻的时候,孵化器里至少有20到30个大大小小的团队;事发时,孵化器内只剩下五六个团队。

此外,陈鹏福本人还指出,政府承诺的补贴迟迟不能到账也是资金断裂的原因。

“我们对政府奖励资金到位过分自信。从去年底公示宣布我们获得市科创委奖励100万,到真正到账足足迟了三个多月。如果(资金)早一点到位,这笔资金绝对可以救助孔雀渡过难关。”陈鹏福说,政府有规定的办事流程,据说其他众创空间也遇到类似问题。“业内流传,有些时候要塞钱走走关系,(鼓励的资金)可能会早一点到。”

直到今年3月份,深圳市政府办公厅黄伟副主任来孔雀机构参观考察调研,陈鹏福才说出上年底已经公示,但奖励资金三个多月都迟迟未到账的事情。“现场座谈会数字科创委的领导听了后,脸都绿了。黄伟调研离开后一周,查账就收到了政府奖励资金100万。”陈鹏福说。

陈鹏福还告诉记者,目前他个人名下有两套房产、两部奥迪车,其中正在卖一套房产,用来支付员工工资,还有一套房产,准备计划拿去抵押。所得资金计划用来结清租户退还押金,并和其他孵化器合作,帮助创业团队过渡。

如果几个月前,深圳另外一家孵化器“地库”倒闭是意料之中的事情,那么孔雀机构遭遇强拆则可能暗含着深圳创业正从曾经的繁荣泡沫陷入危机的信号。

一位接近孔雀机构的人士指出,“二房东”创业机构模式的准入门槛太低,所以现在越来越多的孵化器机构出现。加上如今深圳房价租金上涨,物业的成本优势和空间都没有了,没有价差优势,是导致像孔雀机构这样的孵化器倒闭的根源。

根据《科技日报》2016年3月7日的报道,2015年底,中国合计有3000家孵化器、2300家众创空间。深圳市常委、深圳常务副市长张虎曾在去年12月参加创业活动时表示,深圳目前孵化器面积已超过460万平方米。

艾瑞的数据显示,目前场地的提供仍然为孵化器基地主流服务,占比为81.2%,同时有28.4%的孵化器为政府主导型,资金主要源于政府的扶持。

深圳许多孵化器的常规模式是,以创业名义,从政府和商业地产处以低价获取写字楼资源,再以开放办公室的形式出租给创业者。

上述人士评价,“二房东”模式如果测算好,有一定的月租率,是可以支撑的,但现在有太多的机构来瓜分市场。陈鹏福也承认,孔雀机构2015年10月前运营状态一直良好。孵化器的运营成本并不高,租金和固定投入算是大头,所以国内孵化器只做二房东可以很舒服。比如主营写字楼转租业务的公司创富港已经在新三板挂牌。

换言之,深圳地区盲目的创业热情催生大量投机者以创业孵化器名义把办公室租给创业者,导致如今“孵化器太多,创业者不够用了”。不断上涨的租金则给“二房东”式的孵化器们带来越来越大的资金压力。

深圳市工业设计行业协会执行副会长兼秘书长封昌红说,国内创业大多是“运动式的创新”,可能还不知道创客是什么的时候,空间就出来一大堆。她调研过的大部分城市的情况是,做了十几个创客空间,还要雇人去关空调、开灯、关灯,因为里面根本没有创业者入驻。

某种程度上来说,当下盛行的“二房东”模式也不能真正意义上称为创业配套设施,更准确的说法应该是办公联合空间。

上述内部人士称,除了提供办公场地,孵化器本来应该做的事情还包括基础公司运营、工商法务、税务,以及最重要的帮助创业公司招聘人才和资金、业务拓展等等。

孟大维回忆,孔雀机构在此前宣称有额外的创业服务,但当他去找工作人员时,孔雀机构总是以人手不足为由推脱。“哪怕是我想在招聘时,让他们帮忙筛选简历都做不到。进驻这几个月来,他们顶多就是安排了一些创业课堂和讲座等,另外还有一两次路演活动。”

美国的做法则不同。近几年,随着相关法规的明确和统一管理机构的成立,孵化器的功能出现拓展,它开始为创业者提供创业培训、初始资金和种子资金等。孵化器的角色从场地提供者逐步变成了政府推动经济发展的重要工具。

以YC为例,这家硅谷最著名的早期天使投资基金兼孵化器,由于孵化过Airbnb这样的项目而备受关注。YC每年公开征集项目,录取率不到3%,入选的项目除了能够获得他们12万美元的投资外,还能得到他们3个月的创业培训。在培训结束后会有一个Demo Day,硅谷最顶级的投资人都会来参加这个活动看项目——像集市或者是拍卖会。

相比而言,当下国内孵化器的困境是,孵化器本质上应该提供更多创业配套服务,但由于创业者太多,孵化器入驻率不够,导致孵化器根本没有办法筛选更多的优质项目,这也直接导致孵化器资金不充足,没法通过入股的方式与创业者利益绑定。

陈鹏福总结孔雀机构倒闭的教训说,“孵化器一定是多元化创业服务,宁可不赚钱,也要把市场上最好的供应商带进孵化器。其次,需要从收租金转型为拥有投资功能,真正成为创业导师,但这个实践起来可能并不容易。”

“深圳很多孵化器在偏远郊区,可能即将面临很大的问题,除非另有企图想搞地产,赌日后土地升值。”陈鹏福说。

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