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重磅!起底北京众创空间:全市均价约1680元

创业者还在为创业地点发愁吗?别急!

《北京市众创空间地图》1.0版已经发布啦!这是首个北京众创空间地图,由思达派&创头条、纳什空间联合发布,直观展示了北京市众创空间的分布情况和密度,并注明了各众创空间的入驻价格,可以给创业者直观的指引。

重磅!起底北京众创空间:全市均价约1680元

南北城分布差距大,中关村望京CBD是“三大热区”

从思达派&创头条众创空间地图看,北京市众创空间(及联合办公室)主要集中在10个主要区域:中关村区域、望京区域、CBD区域、朝青区域、亚奥区域、西直门区域、东直门区域、石景山区域、亦庄区域、方庄区域。

据介绍,众创空间和创业者之所以在几个热区扎堆,一方面由于该区域的互联网产业基础深厚,巨头聚集,产业资源、人才、资金相对密集,氛围浓厚;另一方面交通十分便捷,价格合适。

除了上述地区,上地、亚奥、朝青等区域也在快速发展。以亚奥区域为例,腾讯众创空间落子回龙观之后,该区域也逐渐发展成为创业公司聚集点之一了。

但也有业内人士表示,南北城在IT互联网产业差距明显,加上互联网人才大多聚集在北城区,要缩小和北城的差距还需要时间。

中关村均价比全市低20元,最高工位达1万元

因此,位于核心区域、性价比更高的众创空间,是创业公司第一选择。而这个入驻价格,也是众创空间竞争的核心要素之一,氪空间运营人员杨晓郁认为,空间人气旺不旺,“第一关键的就是价格”。

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据上表格,CBD区域平均价位要高于其它地域,主要集中在1500-2300元或往上,望京地区主要集中在1000-1800元区间;而中关村主要集中在1000-1500区间。

从均价看,创业者扎堆的中关村区域,均价约为1660元/月/人,低于全市均价;望京区域均价为1890元/月/人(同样地段的写字楼2015年均价为243.5元/平方米/月),CBD区域均价较高,约为1990元/月/人。

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据业内人士透露,众创空间价格之所以差别较大,与该区域租金成本、空间配套措施(或服务)、以及政府政策补贴等因素密切相关。

以中关村为例,由于卖场的衰退,众创空间多由卖场改造而来,成本要低于写字楼,像原来的鼎好,就已经有多家众创空间进驻。

不过,小样青年社区(北京)运营人员告诉思达派&创头条记者,“多数创业者对超过1800元的工位接受度较低。”

除了热点区域,一些远离市中心的众创空间,也为不同阶段创业者提供更多样化的选择。比如石景山五棵松几家众创空间的价格仅为100-500元/月,上地农大南路万霖大厦的e谷孵化器也只要500元/月,东五环外的和空间600元一个月。

当然,也有个别众创空间即使在市郊也走的高大上路线,北五环外的云亭客要2500元一个月,东四环和五环之间的时空堂要2800-3200元一个月。

配套设施普遍完善,望京最“国际范儿”

就小编的调查来看,北京核心地段中关村、望京、CBD的众创空间的从位置到办公环境都非常不错。比如一般在地铁口附近,交通便利,附近店铺很多。

办公环境上,多数的众创空间都参照大公司的装修标准,总体装修规格较好、功能完善,努力给创客们营造一个舒适方便的办公环境。“基本上,路演厅、茶水间或咖啡吧、不同规格的会议室、会客厅、休息室等基本都是标配。”

但总体而言,望京区域作为新晋热区,这里的众创空间多为新增布点,整体在空间大小、工位总量、装修设计、配套措施、舒适度等方面,给记者留下了深刻的印象。而望京网点也成为多家连锁空间的标杆网点.

据了解,望京地区原先多为跨国公司聚集之地,原先的办公环境和设施就相对完善,这些公司撤离之后成为众创空间上佳之选。其次这个区域租金成本相对合理,众创空间运营者不需要投入很多,就能改造出具有“国际范儿”水准的空间。

“另外一个重要原因,不少众创空间品牌在进入望京之前,已经积累了丰富的设计和运营经验,加上此处各方面条件齐全,具备打造出‘旗舰空间’、‘标杆空间’的良好基础。”思达派联合创始人李茂达说。

不过,记者调查过程中,望京地区相对复杂的交通,也让不少新来的创业公司员工感觉不适应。“交通不太方便,好多时候甚至辨识不了方向。”

为了更加吸引创业者,不少众创空间还努力打造“空间特色”来,比如中关村的纳什空间配备了淋浴室、三元桥的WE+就自带厨房,百子湾的无界空间给入驻团队统一订外卖,梦想加空间则拥有“智能化系统”和独特设计,等等。

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(图片来自纳什空间SPACE)

还不少众创空间提供健身室等设施,或者通过增加社交等元素,提升对创业者的服务。此外,以氪空间、钛媒体等拥有媒体背景的众创空间,也受到了创业者的关注。

总体入驻率较高,高于60%才能盈利

如果说办公环境和价格只是基础条件,那么入驻率就是众创空间比拼运营能力、营销能力的最直接的体现。

由于入驻率是一个动态变化的指数(思达派&创头条记者在一个时间段进行了集中的抽样调查和估算,数据和真实情况略有浮动)。整个北京市总体入驻率较高,重点区域比如中关村、望京、CBD等区域入驻率大多在50%以上,入驻率较低的也有40%。

据思达派&创头条记者调查发现,中关村众创空间的平均入驻率超过了60%上,一些知名度较高、高性价比,以及运营良好的空间,入驻率基本能达到90%以上或者100%。望京地区总体入驻率大约在50%左右。

调查中记者发现,由于受“资本寒冬”影响,创业公司增量持续放缓,众创空间的“暗战”也在逐渐加剧。在此背景下,具备资本、价格、以及服务特色的众创空间(及联合办公),其品牌优势逐步显现。

比如纳什空间、创客工场、3W空间、氪空间、AC加速器、梦想加、科技寺等等知名度较高的空间,入驻率居高不下,甚至“一位难求”。这些空间也在加速扩展,由于知名度较高并传播到位,新开的办公室也快速涌入慕名而来的创业者。

比如,氪空间以孵化和融资见长并采用一定陶汰机制,对创业者吸引力很高;联合办公领域,纳什空间在望京和中关村的几个众创空间,入驻率都是100%;而梦想加百子湾店的装修设计非常人性化,工位一直供不应求,其在望京新网点在短短时间内达到了80%以上的入驻率。

此外,便宜仍不失为一道杀手锏,比如位于上地的e谷孵化器工位只要500元,所以入驻率仍然达到70%多。

“单个空间入驻率基本达到60%以上,才可以实现盈亏平衡。”梦想加空间创始人王晓鲁对思达派&创头条记者说,但他同时表示,这不绝对,这与前期投入、商业模式等方面因素密切相关。

头部效应逐渐显现,下半年生死时速?

上半年3月份,在WeWork入华前后,氪空间战略入股纳什空间、优客工场战略入股无界空间,一时在业界产生较大影响,联合办公领域已经流露合纵连横之势。

自去年下半年到现在,众创空间、孵化器亏损、收缩、关停的消息,陆续见诸于媒体,众创空间自身“盈利模式”浮出水面,成为关注焦点。不过,目前众创空间的盈利模式总体较为单一,已成为一大挑战。

除了合纵连横,要把“联合办公做到极致”的梦想加空间,也获得新一轮融资,并在从去年下半年也加速了在北京地区的扩展,从几个布点增加到10个多空间。

在此背景下,接下来北京市场是否会产生众创空间巨头,一些中小众创空间如何独善其身?都还是未知数。思达派&创头条将保持密切关注和跟踪报道。

附录:各区域众创空间概况:

中关村区域

交通方面,地铁有4号线和10号线,但公交车非常拥堵。在吃、购、娱等生活配套上,有新中关购物中心、家乐福、海淀医院、海淀剧院等。住房比较贵,现在中关村附近的50多平的老旧小两居租金已达七八千一个月。

中关村是北京众创空间最密集的区域,分布着许多大大小小的众创空间和孵化器。部分电脑卖场也变成了众创空间,鼎好A座二楼整个变成了(北京)小样青年社区。京东搬离苏州街银丰大厦后,大厦三层都被纳什空间所占据。

中关村众创空间不仅数量多,而且入驻率高,大都在60%以上,许多空间长年满员,比如优客工场丹棱街店,剩余工位数永远是零,还有曝光率较低北大创业谷,装修非常低调,但里面坐的满满当当。

中关村北部的上地软件园也有一些众创空间,较知名的有V创空间、HelloWorld创投工社、云享客等,其中HelloWorld创投工社工位也只要699元。

望京区域

望京以前是韩国城,除了西门子这种老牌外企外,还有中央美术学院、北京中医药大学等著名高校。望京近两年越来越受到互联网公司的青睐,阿里巴巴的北京新总部、百合网等都在这里。

望京靠近丽都商圈,生活很方便,遍地的特色饭馆更是满足年轻创业者的需求。交通方面,地铁14号线的开通也方便了群众。但现在望京房租也水涨船高,住在望京变的越来越难。

这里新建的写字楼也越来越多,望京SOHO已经成了新的地标。36氪空间、SOHO3Q、纳什空间等许多众创空间都扎根望京,有的价格相当便宜,如纳什空间有的工位只要1100元/月。望京众创空间的入驻率也很高,仅次于中关村。

望京南部的三元桥聚集了许多中高档写字楼和商圈,居住办公的以中高收入白领和商务人士为主。近年来,许多创业企业开始把这里当作另一个核心办公区,WE+、无界空间等众创空间也在三元桥设了场地。

CBD区域

CBD是国家级中央商务区,交通便利,周围商圈包括长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区,这里有著名的“大裤衩”中央电视台,进驻北京的世界500强企业中,入驻CBD商务中心区及周边地区的有120多家,包括马士基、美国通用、澳大利亚电信、宝马金融等公司。

这里众创空间分布的密度也比较高,集中在光华路、百子湾、大望路一带,几乎所有著名的空间如优客工场、SOHO3Q、无界空间等在这里都有场地。

其它区域:

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如果想获取《北京市众创空间地图》,请与思达派&创头条“北京众创空间地图”运营负责人蔡小月联系,邮箱caixiaoyue@startup-partner.com。

思达派(Startup-Partner.com)独家稿件,转载请注明链接及出处。本文为思达派&创头条独家调查报道,来自思达派&创头条调研团队,更多细节请联络:caixiaoyue@startup-partner.com。

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