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巴菲特为何重仓二手房经纪公司?

编者按:文章首发于公众号执一资本(ID:zhiyivc),授权 36 氪转载。文章内容来自于执一资本创始合伙人李牧晴的演讲,演讲中分享了股神巴菲特在居住领域的投资逻辑。

巴菲特对于居住领域的投资一直是 “子弹满膛” 的状态

居住行业一直是沃伦·巴菲特的重点投资对象,包括房产贷款的龙头富国银行等。但以巴菲特所珍视的 “伯克希尔·哈撒韦” 品牌来命名二手房服务公司 Berkshire Hathaway HomeServices——这真是一次少见的行动。这家公司的前身是巴菲特收购中美能源公司时,旗下的一家原本叫 HomeServices of America 的三级子公司。这本来只是一家区域性的公司,没想到却成为了意外的惊喜。

2004年 的问答上,有位投资者曾问过巴菲特一个问题:“你怎么看待这家房产经纪公司?” 巴菲特回答他:

We’ ll keep buying. I don’ t know how big it will become.

巴菲特经常讲一句话,看到好的标的,一定要将枪里全部装满子弹,等到巨大的机会来临时才会扣动扳机。用 A 股的话来说,就叫重仓。

我们来看看巴菲特是如何重仓居住领域的?今年在奥马哈举办的巴菲特的股东大会上,在一个很明显的位置摆上了这张背板,这是巴菲特在全美进行收购三大网络的扩张情况,其中紫色的房子形状就是巴菲特在美国购买的二手房网络,现在在美国直营网络已经有 2.7 万经纪人,加上加盟的网络,已经有将近 10 万经纪人。但是直营网络目前也只覆盖了美国 1/2 的州,最大的加州差不多有将近四千个门店。还有很多大州,比如德州门店并不多,仍有空间。

巴菲特为何重仓二手房经纪公司?Berkshire Hathaway HomeServices 直营的网络,在美国卖了大概 800 亿美金的房子,也就是 5000 多亿人民币。从 2002年 被收购,一直到 2015年,在美国扩张了将近 13年 的时间,才只占了美国 7%的市场份额,就是巴菲特为什么说这个行业大到无法想象的原因。我们相信在这个行业中一定有机会复制电商行业的故事,就像中国的阿里巴巴交易额比美国的亚马逊加上 ebay 还要大,中国的居住服务市场的潜力应该比美国大的多。

有网络效应和诚信的公司才能获得定价权

巴菲特买下这家公司十年后不仅持续加仓,2012年 他干了一件更令人惊讶的事,要用 Berkshire Hathaway 的这块金字招牌给居住服务行业背书,把 “美国房屋服务公司”(HomeServices of America)改成了 “伯克希尔·哈撒韦房屋服务公司”(Berkshire Hathaway HomeServices)。

巴菲特为何重仓二手房经纪公司?

巴菲特为什么如此青睐这家房产服务公司?这家公司必须拥有三个字:定价权。

什么样的公司能获得定价权?他永远不会投资你卖五块钱,我卖三块钱的公司,因为还可能有人提供免费服务。在美国,巴菲特做的是单边交易,收 3.2%的佣金,而中国最好城市的佣金仅有 2.7%,低于全美平均水平。

居住服务公司的第一个壁垒是网络效应。

为什么微信和淘宝能获得现在的地位?靠的就是网络效应。网络效应的背后是周转,全美房屋年周转率 4.5%,美国全国的房子 20年 换一次,中国人可能讲究 “三宅一生”,一辈子一般要买三套房子。深圳是中国周转率最高的城市,才达到美国的全国平均水平。上海的周转率约 3%,而北京的周转率只有美国平均水平的一半。

究其本质,这实际是人口流动速度决定的。虽然美国的 GDP 增长是中国的 1/3,但是美国人口依然在高速流动。美国 1月 份的数据显示,卖方市场的前十个名中有四个地点来自加州,还有一些小的城市。买方市场里有不少知名的城市,比如芝加哥、纽约、迈阿密等。

巴菲特为何重仓二手房经纪公司?

下图是全美的平均房价与湾区房价的对比,我们可以看到那根蓝色的线是全美的平均房价,虽然全美的房价还没有回到金融危机之前的水平,但是核心的圣何塞,靠近硅谷的地方,创了新高,已经超过了 2007年 的水平。美国是比中国更加传统的国家,居然发生这么大的人口迁移和带来的周转率,所以这就给经纪公司带来了很大的机会。

巴菲特为何重仓二手房经纪公司?

居住服务公司的第二个壁垒是信任。

When people are making the decision of the magnitude of buying a house, it’ s the biggest decision a great many families will ever make. They want to know who they’ re working with and we think that Berkshire Hathaway name will be reassuring to many of those people.

巴菲特认为房子是一个家庭最大的消费决策,也可能是一生中做过的最大的消费决策,对大多数人来说 Berkshire Hathaway 还是值得信任的,当金融危机来临之时,用 Berkshire Hathaway 的品牌出来托底时,市场因为信任品牌,所以对这个行业是有信心的。

信用来自于透明和诚实。前一阵中国有很多关于房子、金融、杠杆的讨论,为什么会出现这么多问题,是其中的太多信息,除了监管层外,媒体和普通消费者都不够了解。很多时候,不确定性的怀疑来自于误导的信息,巴菲特其实也碰到这个问题,在 2014年 股东会议现场,西雅图的一个报社记者提出了一个很尖锐的问题,他说巴菲特旗下的公司 Clayton 不仅卖房子,也提供消费贷款,让一些本来不应该借钱的人去用了杠杆,可能会对这些人造成很大的影响,他们可能以后还不起,可能会失业,对金融市场也会有一些影响。

巴菲特在现场对这家严肃媒体的问题做了及时回复,还在 2015年 给股东的信中,用接近 1/10 的篇幅来解释房产投资以及房产金融的细节:“ClaytonHomes,美国第二大活动房屋制造商,2015年 该公司卖出了 34,397 套房屋……Clayton 盈利的关键是其所拥有的 128 亿美元的按揭贷款……我们在 2015年 发放的贷款平均每笔是 59,942 美元,平均每月只需支付 552 美元的本息……在过去 2年 里,联邦政府及来自 25 个州的相关机构常常造访克莱顿,以 65 种五花八门的理由调查其抵押贷款业务。调查结果如何?这段时间里我们总共被罚了 3.82 万美元,退还给顾客 704,678 美元”

在这些数据都完全披露的情况下,大家就对这个情况有底了。巴菲特在信中还提到,这个生意是很大的生意,因为消费者买了房还会干一系列的事情,比如买家具。巴菲特信里总表扬的 B 夫人就是卖家具的。买了房子之后才会有买家具、装修、保险等等一系列服务,所以他说买房子是一个开始,消费者会干很多事情,我们会跟他们一起提供很多服务。

巴菲特为何重仓二手房经纪公司?

上面的图中是巴菲特投资的 Berkshire Hathaway HomeServices 的所有业务。我划了一条斜线,斜线下面是金融相关业务,金融相关业务不仅有按揭贷款,还有保险、产权认证以及一系列服务。

居住服务的生意是一个踏踏实实的生意,在美国经纪人也是靠服务来努力工作获取回报的,而且这个生意也是有品牌壁垒的。大家都知道巴菲特很保守,总是说 “滚雪球”,居住服务这个生意刚好符合他的标准,也才刚刚开始,目前巴菲特投资的这家公司已经做了二手房交易,有了金融业务,一定还会出现更多的与房子相关的业务出现,比如卖家具等等。中国的房屋周转率很低,佣金率也不高,金融服务做的也还不好。相信在中国有机会出现不止一家像 Berkshire Hathaway HomeServices 这样的好公司。

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