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冯仑:莆田系发展快很大程度是因为不盖房子而租房

传统的房地产行业,如何观察触摸未来?万通投资控股股份有限公司董事长冯仑常常思考,而他的结论是,“把历史当成未来,因为别人的过去,可能就是我们的未来。”在冯仑看来,作为一个后发达的经济、一个后起的企业和年轻人来说,这是一个极其简单办法。

911事件后,由于世贸中心重建的项目,冯仑和团队去了60多次纽约,这段经历触发冯仑思考,GDP 60美金到6万美金,房地产会发生什么样的事、出现什么样的企业,有人做什么模式?

冯仑发现,人均GDP到8000美元以后,住宅市场基本上饱和,住宅就进入一个细分市场,大规模快速的企业聚焦在几家,且PE市值没有超过5-7倍的,但商业不动产PE在10-20倍,金融类不动产PE则为20-30倍,互联网与房地产结合后,估值是50倍起,“这些都是别人经历和做过的事情,在这其中,找到自己的位置。”

再看细分商业不动产领域,商用不动产五大类,写字楼、购物中心、物流仓储、教育,还有医疗健康,“大家会觉得房地产怎么跟民间医疗有关系,跟莆田系怎么有关系。我们不会去看病,也不会坐诊,更不知道这世界上几千种病发生过程,我们也不懂。但是我们知道的是,上市的商用不动产企业在美国医疗健康商用不动产占比15%,大概1万亿规模。而中国,所有医疗机构的房地产,涉及到的物业,大部分房地产没有介入。”

而冯仑发现,医疗机构其实是最好的租户。“写字楼用户租三年就不错了,但医疗租我们的房子都是15年、20年,租期最长,另外付租能力非常好。”冯仑说,莆田系之所以能发展这么快,很大一种程度就是不盖房子,全是租的。

数据显示,国有的医疗机构,公办的医疗机构每年增长20-30家,民间则为上千家。“上千家的原因就是它租房,他们是非常好的商用不动产的租户,自己不去开发建设。”这也是美国的房地产行业中,医疗健康相关的不动产发展非常快的原因。同样,物流仓储在美国的五大商业不动产中份额规模也位列第三。

美国和日本20年前就开始做工业化住宅,“就是说在工厂做好的房子,到现场去装起来,那么我们预见到的未来就是,中国未来大量的人会这样做。”

因此,冯仑认为,投资未来的一个简单方法就是去研究历史,不停地去研究别人历史,不停的把别人做过的历史和自己对标,“然后按照我们每一阶段GDP增长和发生的故事找到我们的未来。”冯仑说。

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