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深扒链家金融背后的玩法,它会不会成为下一个e租宝?

深扒链家金融背后的玩法,它会不会成为下一个e租宝?

这几年经济不景气,大伙儿的生意都格外不好干。去年三四月份一股脑儿冲进股市,至今仍然被套;一高兴跟着朋友组团进了新三板,如今盼星星盼月亮,就是盼不到接盘的“下家”。想来想去,还是房子靠谱,总归是保值增值的好资产,可还没买上房子,已经被房产中介及其金融机构坑了好几回,大呼“宝宝心里苦啊!”。

近日,链家被调查,挖出房产中介的黑色产业链,各种抵押、拆借、垫资,不断加杠杆放大风险。极具代表性的首付贷已被叫停,央行行长周小川在十二届全国人大四次会议记者会上明确指出,央行对首付贷态度坚决。随即,深圳、上海等多地区针对地产相关的金融产品、P2P平台、房贷等加紧排查,加强监管力度。市场硝烟四起,供给侧改革、地产去库存化,哪一样都离不开金融市场的创新!风险与机遇同在的市场背景下,地产金融到底该怎么玩?

链家,让我们重新审视风险

链家的老本行是做房地产中介,已覆盖17个城市,开设3500多个门店,拥有5万余经纪人,年交易额4000多亿,是国内最大的几个地产中介之一。链家依托其自身优势开展金融业务:以链家理财为代表的互联网金融平台,以理房通为代表的第三方支付,堪称地产综合服务商。然而,此次链家被调查,彻底扒了这两大金融业务的皮,让潜在的风险走上台前。

先说链家理财,其担保公司是中融信,而中融信的法人是链家集团的董事长,赤裸裸的自保自贷。中融信有这本事担保吗?链家去年交易138个亿,月均过亿,中融信注册资本才5000万,这担保杠杆实在是太大了,但不知情的投资者却对链家的理财产青睐有加。据传,链家理财的产品平均1分钟就卖完,平均融资额度在123万,人均投资68304元。其内部离职人士也曾透露,链家P2P产品的资产端多为债权,且采用个人对个人的抵押出借方式,而这个借款人通常由链家内部工作人员充当,当真正借款人提前还款时,链家可将资金做成收付款资金池,再进行短期放贷,其风险很难把控。再说理房通,中融信是其大股东,又和链家有着扯不清的关系,而且中融信在理房通上开有账户。理房通是和支付宝类似的第三方支付平台,购房者先把房款打入理房通,以保障交易的公平性。但因购房资金沉淀周期比购物长,理房通悄悄把钱转到中融信的账户上,又进行投资或放贷,要是真出了系统风险,购房者的钱岂不是打水漂了!

这些关系被扒出来后,不少投资者打了个寒颤,认为链家利用错综复杂的关系圈钱套利,搞不好是下一个e租宝。其实,笔者持相对乐观的态度,如果从P2P的角度看,最重要的是风控和资产端。链家的资产端多为房产,房产在众多资产中仍属于优质保值类资产;其风控是依据多年从事地产中介的大数据积累,对借款人的财产评估、还款能力等有较深的了解,风控相对容易。光这两点,是绝大多数P2P企业难以具备的资质。从地产的角度看,链家打通了房屋中介、产权服务、资金托管这条产业链,既给地产中介增加了更多了盈利空间,也提高了房屋交易的便利性。针对上述的风险,监管部门须严格要求披露资金去向,增强市场透明度,像驾车一样,监控多了,交通法规处罚严了,风险自然会降低。

链家模式的创新性是值得肯定的,但创新性与逐利性深度结合后,拉高金融杠杆,无形中成为推高房价的黑手。为了促成交易,链家推出首付贷、装修贷、连环贷等服务,解决资金问题。其经纪商也相当卖力,提前给卖房者支付几千块钱,以成为独家代理垄断局部市场。然后不断寻找购房下家,为下家提供资金杠杆服务,甚至把交易链上的房子作为抵押。链家赌得是房价持续上涨,当房价持续上涨,其风险相对可控,但市场泡沫越大,未来崩盘后越惨烈,这些地产中介、理财公司死了就死了,可最后买单的是银行和购房者,必然撼动国民经济的基础,笔者将在下文中着重。

像链家这样带着创新光环的企业和模式在市场上混迹已久,包括上文提到错综复杂的关联交易,是链家太聪明钻了法律的空子,还是监管不到位以致市场混乱?链家涉及P2P网贷、第三方支付、担保等多种复合金融模式,到底是由一个专业监管部门监管,还是多个部门联合监管?监管体制不完善,创新企业无章法可循,故走上野蛮成长之路。此次两会,李克强总理在政府工作报告中,提到了“加快改革完善现代金融监管体制,实现金融风险监管全覆盖”,这明确了金融混业监管的未来方向。此时亟需法律法规的落地,为地产创新企业明确市场标准,以把握好创新尺度。

首付贷虽被叫停,但不是推高房价的万恶之首

最近说起首付贷,都有种风声鹤唳之感。因链家垫资事件引起央行、银监会等监管部门的高度重视,深圳、上海、广州等多地区接连叫停“首付贷”。首付贷是什么?简单地说,首付贷就是给购房的首付提供贷款。根据购房按揭规定,要获得银行按揭贷款,要先支付一定比例的购房首付。2016年2月2日,央行和银监会进一步降低了购房首付的比例,首套房商业性个贷首付比例下调至25%,二套房首付降至30%,不限购房首付最低可降至20%,为地产去库存化创造市场基础。首付20%,意味着可以以5倍杠杆进行购房,这个杠杆已经不低了。首付贷又能提供场外杠杆,让首付降至到5%~10%,形成10倍到20倍的杠杆,据传,部分首付贷最高能贷出总房款的20%,这岂不是成了“零首付”了吗?

零首付是美国次贷危机爆发的导火线,沈阳政府月初推出毕业大学生零首付购房的政策当天就被叫停,因为零首付的背后是一场疯狂的灾难。银行之所以要求购房者支付一定比例的首付,是为了有效筛选有房贷支付能力的群体。首付贷的出现,让信用资质差的群体乔装打扮混入购房大军中,甚至让炒房群体撬动20倍以上的杠杆,成为大跌前最后的狂欢。央行数据显示,截止2015年年末,我国个人购房贷款余额为14.18万亿,占整个信贷额度的15%,2015年新增个贷2.26万亿,比上年末增长23.2%,占全年新增贷款总额的22%,可见地产市场疯狂的程度。未来房价一旦下跌,房子由100万跌成60万,而购房者的房贷可能是70万,成为负资产,此时购房者不愿意或者没有能力支付贷款,把房子抛给银行。笔者认为,房子和股票还是两回事,A股市场再不好,流动性还是有的,投资者忍痛割肉仍可以变现,但房子的变现能力远不如股票。银行面对大量低价、变现能力差的不良资产,总不能又玩“债转股”吧,此时债务危机乃至系统危机可能一触即发。

首付贷虽然可怕,但真的像媒体所说“房价上涨的真凶”?最近不少业内人士认为地产中介和理财公司是首付贷的始作俑者,首付贷是推高房价的万恶之首。笔者认为,首付贷对房价上涨有一定的推动作用,其放大杠杆的方式必然对市场有所刺激。但这个影响有多大呢?据调查,首付贷仅在一线城市中占有一定的市场,一线城市房价高,首付动辄上百万,普通白领也很难一下子拿出这么多钱,而在三四线城市房价较低,亲戚朋友就能凑齐首付。而且一线城市房价上涨速度快,为了能够锁定房价也要尽快交上首付。但这个规模并不大,当前深圳首付贷规模约25-30亿元,上海约30-40亿元,北京约40亿元,仅占当地市场总交易量千分之五以下,对推动房价上涨的作用有限。

房价上涨是多种因素复合产生的结果,政策上的宽松刺激,媒体片面夸张的报道,资金从行情不好的股市转向房市,更重要的是地产商的资金压力太大,他们亟需“去库存化”以获取流动资金,因此他们会主动联合小贷公司、P2P公司、银行理财等,共同为购房者提供首付贷、过桥贷、信用贷等类似的金融服务,快速把库存的房子转给下家,以便回笼资金。显然,首付贷只是房价上涨的替罪羊而已。

地产金融怎么玩?要立足于真正解决老百姓的住房问题

年后的房价一路上扬,部分地区甚至出现一天涨上几十万的现象。面对高房价,面对结婚生子,老百姓有苦难言。房贷一贷就是二三十年,工资没涨多少,物价贵了不少,月月房贷,就连白领阶层也得缩衣节食,甚至还完自己的房贷又要帮着下一代还房贷。房地产作为支柱性产业,背后隐藏着严峻的债务危机、产业危机,处于“牵一发而动全身”的位置,政府、银行会想尽办法保证房价上涨或相对稳定的趋势,房奴生活看似遥遥无期。

所谓的首付贷、过桥贷、信用贷,乃至中介和P2P企业花样百出的垫资模式,虽能给购房者解决某一时段的燃眉之急,但可能会让购房者付出了更多的成本,更无力改变老百姓的房奴命运。笔者认为,这类似的地产金融创新只是借贷模式的升级版本,没有突破利益相关者的交易结构,没有真正为购房者减轻压力,算不上地产金融创新。

什么才是真正的地产金融创新呢?笔者以“房地产+基金+保险+信托”的模式为例,这个模式一直以公益的名义在做,购房者交了30%的首付款后,能够实现“零月供”,从此告别房奴的生活。听起来像天方夜谭,购房者的月供谁来付呢?从头说起。最近虽然很多城市房价上涨,房子似乎很抢手,但这只是局部现象,三四线城市仍有大量难以消化的库存楼盘,中小地产商压力山大。这时候基金公司开始为地产商出谋划策,假设100万一套的房子,每销售一套,地产商愿意捐赠30万(购房全款的30%)给基金公司,基金公司将为购房者还20年月供。为了控制金融风险,要求购房者必须交30%以上的首付款,并按常规方式办理银行按揭,先将房款打给地产商,地产商资金解套了。此时风险集中在购房者身上?基金公司拿什么保证20年持续提供月供呢?基金公司将地产商捐赠的30%房款与基金内的资金配置,购买与房贷价值相等的香港保险并进行复合理财,指定购房者为第一受益人,同时将这一保单资产委托给信托公司做成事务性信托。如果基金公司不能为购房者提供月供时,信托和保险生效,一次性支付购房者的所有贷款。详细的风控和基金公司的盈利方式,笔者在此不详细展开,说到底,这个模式通过资产配置和金融工具组合,为购房者解除了月供压力,保险和信托增加了多个安全阀。

这类似的模式很多,比如最早“彩生活”做的“半价买房,返20年饭票”,即假定100万的房子,20年返50万的饭票,饭票能在彩生活商城、天猫等网购平台上使用,这种模式基于“彩生活”上市公司的强大背景背书,一般的网络商城能不能熬过20年很难说。返饭票也好,返月供也好,重要的是拿什么来保证?风控做不好,这种创新模式可能会带来难以预料的连锁反应,威力巨大。政府在支持地产金融创新的同时,应加强监管力度,利用专业人员诊断创新模式的每一个环节,房子是关系民生的大问题,切不可掉以轻心。

据研究人士统计,截止2015年12月末,国内待售面积约7.18亿平米,在建面积73.5亿平米,再加上待开发土地,去库存至少需要六年,客观上为地产金融创新提供了时间和空间。在这期间,相关配套的法律法规应及早落地,以明确树立市场标准。地产金融创新是个大概念,链家集团、首付贷都曾带着创新的光环,但笔者认为,为交易链条中的利益相关者创造更多价值,并降低交易实际成本,才是真正利国利民的创新模式!

本文作者刘烜宏 (微信号:lxh804155400)。

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