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首富王健林不满偏见愤离H股

[摘要] 15个月前,大佬马蔚华、卢志强、张大中、胡葆森等30多位企业家到场给王健林撑场子。2014年12月23日这一天,万达商业(03699.HK)香港上市,王健林来敲钟,眉飞色舞。

首富王健林不满偏见愤离H股

时代周报记者 刘娟 发自北京

全球华人首富王健林正愤然从H股离场,下一站是A股。

15个月前,大佬马蔚华、卢志强、张大中、胡葆森等30多位企业家到场给王健林撑场子。2014年12月23日这一天,万达商业(03699.HK)香港上市,王健林来敲钟,眉飞色舞。

王健林或许也没想到,这趟H股之旅会如此匆匆结束。顶着近三年港交所最大IPO桂冠登场,万达商业却没有享受到“王者”礼遇,股价表现始终不尽如人意。总体看,万达商业上市以来,其股价有半数时间在发行价以下运行。起初预判的3000亿元市值高度,从未企及。

“不行就换”,这是王健林被万达上下,甚至外界所熟知的雷厉风行风格之一。

3月30日晚间,万达商业发出公告,收到了控股股东万达集团的通知,后者正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约,要约价每H股48港元。按万达商业已发行6.52亿股H股计,推算要约涉及资金约313亿港元。

“港股估值逻辑与万达模式之间的认知错位,导致王健林萌生了退意。”在万达商业公告内文未明确退市缘由,万达集团官方无人出面回应之际,这是时代周报记者从外界开放性解读中,获取的最集中的一种分析。

万达商业内部人士则向时代周报记者吐槽,港股投资者没有打开对万达商业的想象空间,“他们对我们持有偏见。”

接下来,首富要干嘛?去A股!按照业内为万达测算的数据,若A股市盈率能达到20倍,万达商业的估值就有约5000亿元,A股便会成为万达商业迅速扩张的基石。

这项去年9月就有构思的计划,正在抓紧进行中。在接受时代周报记者采访时,万达集团相关人士以无权限为由,拒绝了回复,去A股的时间表,尚不能得知。有消息称,王思聪有望参与到万达商业回A股计划,他的办公室已设立在万达商管公司总部旁边。

2000亿IPO大单将退市

现在看来,刘朝晖和媒体定下的“来年之约”,已经可能无法实现了。

刘朝晖,万达集团副总裁兼财务总监,同时也是万达商业董事。3月24日,他和万达商业执行董事兼总裁齐界等一众管理层现身香港,出席了万达商业2015年度业绩会。

这是他们第三次集中面对媒体。2014年12月23日,万达商业IPO成功,是香港资本市场三年来的最大单,当时其市值猜想高达3000亿元。接下来的每年年中和年终业绩会解读,成为外界了解万达商业的重要窗口。

刘朝晖说,希望明年(2016年)业绩会在同一个地方给大家惊喜。

或许这仅仅是一句客套话。6天后(3月30日),重磅消息传出,万达商业要私有化了。身为万达集团高层的刘朝晖,不太可能不知情。要知道,这份要约一旦落实,万达商业就将被私有化,以及从港交所除牌。

似乎是对退市公告的一种回应,3月31日,万达商业以46.8港元的股价高开,最终收于45.95港元,涨幅达到18.43%。尽管如此,这个股价仍然低于当初48港元的发行价。其每股资产净值折让60%,而中国海外、华润置地每股资产净值折让从未超过35%。

时代周报记者从多位港股分析人士处了解到,港股对房地产认可的模式,每一样都与万达商业的现状背道而驰。比如,港股认可这几种模式,价值产生高度依靠运营而非依靠资产,如喜达屋;基本上不持有任何资产,依靠管理和运营输出赚钱,如戴德梁行、仲量联行;往往在开发阶段获取大部分的价值,却不承担大部分的风险,利用资管和无风险的金融杠杆赚钱,如铁狮门,汉斯地产。

现实中,万达上下迈入轻资产转型路径,但这条路还很漫长。年报显示,2015年,万达商业的总收入中,物业销售收入占比82.5%,其中又有87.9%的贡献来自于二、三线城市;净负债率为61.05%,同比上升4.37%;整体毛利率为40.55%,同比下跌了约2.02%。其中,销售物业、投资物业和酒店经营三个板块的毛利率均出现下滑。

依旧“重销售”这一业务模式与大多数内房股无异,无法体现万达在资产和资金运营方面的效率和安全性。此外,在内地房地产利润率整体下滑情况下,港股没法轻易扭转对内房股的看低趋势。

香港上市之后,万达商业的股价表现着实差强人意。总体看,万达商业上市以来的15个月间,其股价有半数时间在发行价以下运行。

上市当日,万达商业就曾跌破发行价,随后又徘徊不前。2015年4月初,万达商业的股价开始上扬,并在6月30日触及78港元的高点。但随后又震荡下行,自11月下旬以来至今年发出私有化公告当日,就再未高过发行价,并在今年2月29日达最低点31.1港元。

截至今年4月1日收盘,万达商业港股市值2075.79亿元,从未企及3000亿元市值高线。

“万达商业的价值在香港股市被严重低估,价格也长期在IPO价格之下徘徊。还是万达的大股东和小股东,无论是从感情和理性上,恐怕都难以接受,”让中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏也同样难以想象的是,截至今天,万达商业净利润170亿元,每股收益高达6.62元,然而市盈率只有6倍左右。

截至4月1日,万达商业、恒大等港股上市房企的市盈率分别为5.8和4.34;近年来在A股上市的绿地控股和招商蛇口,市盈率分别为23.89和24.43,相差4-6倍。

“显而易见,在内地家喻户晓的万达商业,在香港的公众认识还是有欠缺的,”著名财经评论家水皮称,“万达商业是中国商业的旗舰,也是王健林的根本。被港股严重低估,继续不死不活呆下去”,已经有损万达商业的整体形象。

暗潮涌动去A股

当初,港交所盛情邀约向万达商业抛出橄榄枝,万达商业也对香港资本市场融资寄予厚望,但事到如今,这份姻缘走到了尽头。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,万达商业在港上市时间比较短,基本没在香港发可转债之类,退市比较简单容易。

从可操作性上看,万达商业实现私有化的时机也较为成熟。不足300亿元人民币的要约成本,对万达集团而言,不太会形成资金压力。

接下来,首富要干嘛?去A股!兵贵神速,绝大多数的投资者想不到,万达说干就干的速度就是这样的。

2015年9月,万达商业曾向证监会提交A股上市申请,拟发行数量不超过3亿股,预计筹集资金不超过120亿元。11月13日,万达商业发布了A股招股说明书。

对于回归A股的原因,刘朝晖曾在去年8月的中期业绩会上透露,第一,同时利用境内、境外两个资本市场,有助于公司多方的融资渠道和经营发展;第二,业务重心在内地,且在内地有非常高的认知度,投资者也希望看到万达商业在内地上市。

据悉,万达集团总股本高达45.27亿股,但当年赴港IPO时只发行了6.52亿股的港股,占比只有14.4%。也就是说,在港股上市之时,万达就为将来登陆A股“留了一手”。

过去很多年里,为登陆A股,万达商业已经历过漫长等待,却一次次落空。

万达商业注册于2002年,2007年通过向万达集团收购27家地方公司,成为万达旗下地产发展的唯一平台。也是从这一年开始,王健林陆续向37名个人转让股权,并引入机构投资者。

从2008年3月的第一轮融资开始,万达商业一系列极为复杂的股权操作,并形成了11个机构投资人和113名自然人股东。这其中,既有万达集团总裁丁本锡、副总裁李耀汉、尹海、宁奇峰等在内的肱股之臣;也有包括史玉柱、张大中、卢志强、孙喜双、丁明山、何志平等与王健林交往深厚的富豪;还包括建银国际、天津银元嘉基金、华控产业投资基金、太盟基金、赣州壹泰基金在内的机构投资者。

最早,王健林在2005年就和麦格理合作赴港发行REITS(房地产信托投资基金),失败后,他从2007年开始回内地准备IPO,却赶上了2008年及2010年两次暂停期,无奈拖延至2014年。

最后,王健林放弃了A股排队,转而把万达商业推向香港H股。兜兜转转15个月H股之旅后,王健林要重回A股排队,为万达商业未来的资本帝国展开新的布局。

“关于回归A股的议案,公司曾在2015年8月18日召开股东大会,内地股东全票通过,香港H股也有99%以上的通过。”万达内部人士张凯(化名)对时代周报记者透露说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,若未来登陆A股,对于万达商业有三重利好:提升估值、优化融资、加快转型。内地的低利率环境,以及房地产业可享受的各种政策利好,均可帮助万达获得更低的资金成本和更大的转型空间。

“尽管内地A股也在调整周期,但证监会主席换人带来的新气象,无疑给了王健林加速回归的信心。”水皮称,以内地对大地产龙头的估值,万达可望能拥有20倍的市盈率定价,估值可望接近5000亿元。

众望所归,固然是好,但万达商业能否顺利回归,还具有很强的不确定性。目前排队上市企业多达数百家,万达商业会搭乘哪班车存在很大变数,可能少则几个月,多则两年以上,甚至更久。

所有人,需要等待的耐心。

“先头部队出成绩的一年”

在王健林2016年的图谱中,万达要向总资产7500亿元发起冲击,同比增长18%。他做了一个大胆的决定,主动下调2016年房地产销售收入640亿元至1000亿元,万达集团今年总收入目标也因此同比下调12%至2543亿元。

脱胎换骨的转变正在进行。王健林说,“万达不再把房地产作为主导产业,不再作为万达收入和利润增长的主要来源”。这部分恰恰是万达过去所倚重的,支撑了万达近十年的高增长,甚至在去年,万达地产收入也占到集团总收入一半以上。

王健林显然已意识到,以往不断“复制”的万达广场模式已难以维系万达的高增长。去年,万达旗下院线、旅游等板块同比增幅均在40%以上,唯有商业仅有4.4%的同比增幅,其中重资产为主的地产收入同比增长仅2.5%。

在万达商业业绩会现场,齐界是这么说的,之所以大幅度下调地产销售指标,也是出于经济复苏乏力和三四线城市库存压力的考虑。

“万达商业的债务水平现在是维持在1800多亿元左右,但是我们有7000多万平方米的土地储备,还有133座已经建好的万达广场,以及72座已经建好的万达酒店,我们的资产规模是远远大于负债规模的。” 刘朝晖说,“在未来,我们不认为有任何偿债的压力,而且我们的债务基本上是长期的。”

接下来,万达商业在一线城市,二线重点城市如南京、武汉、合肥、成都等,会采取“轻重并举”的战略,仍然会开发带有销售物业的综合体,仍然会拿地。但是,在三四线城市,万达商业会重点发展投资物业—万达广场,用轻资产模式进行开发。

如此, 2016年万达商业的毛利率目标是大于35%,而租金收益要实现25%的增长目标。

对于王健林来说,2016年,不仅是万达商业,也是万达集团“先头部队”出成绩的一年。能否安全掉头,找准未来的航向,成败在此一举。

他为这艘航母10年、20年之后的路作准备,并开出了两个药方—其一,轻资产,万达广场还要建,但我不出钱了,未来房地产收入将持续缩减至集团总收入的1/3;其二,多元化,万达优势兵力将转移到新型服务产业,金融与文化是他圈下的两个重点。

灵活的多样的融资渠道,或是万达商业私有化H股的基础。王健林正在不断追求融资渠道多元化,万达金融旗下的快钱、百年人寿等都拥有融资能力。

3月22日,王健林会见了嘉实基金总经理赵学军。嘉实基金是国内REITs试点企业,赵学军曾亲自操刀REITs产品,主张通过PE跨界房地产。

王健林在产业链上的野心,无法掩藏。他要求万达做到八个全球最大,涵盖不动产、电影、体育、儿童娱乐、院线、酒店、旅游和商业OTO平台。

2月16日,猴年春节后的首个万达工作日,所有高管站着开了个10分钟的激励小会。

“全球股市动荡,万达今年工作将有更大不确定性,”王健林说,“要完成今年目标,集团上下需要付出更大努力才行。”

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